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2025年下半年起，科兴科学园（以下简称科兴）陆续出现搬家车辆。腾讯员工在周五下班前将显示器、电脑、键盘和个人物品打包封箱，贴上工位标识。周末，搬家公司会将这些箱子运往大铲湾的企鹅岛。新一周开始时，员工会在新的工位拆箱，连接旧电脑继续工作。

这场历时近一年的搬迁，使得科兴近20万平方米的办公空间逐渐清空，其最大的租户已离开在此驻扎13年的地方。

科兴方面对此早有预料。早在2019年腾讯在大铲湾购置土地时，科兴就已意识到腾讯最终会迁出。

在许多游戏行业人士的记忆中，腾讯与科兴曾紧密相连。长期以来，科兴的诸多服务、空间及人流都围绕着腾讯这一大客户展开，外界提起科兴常会联想到腾讯，许多腾讯员工也将青春奉献在了科兴。

今年6月，最后一批腾讯游戏部门的员工迁入了企鹅岛。腾讯的离开引发了一些思考：当腾讯不再是科兴的代名词时，科兴将如何重塑自我？

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“一期工程于2010年至2013年完成，二期工程则在2014年至2019年间竣工。”在科兴工作了十余年、近年主要负责园区运营服务的刘滔，对科兴的建设时间线了如指掌。

科兴坚持自主持有和运营园区物业，不依赖第三方物业公司，也不对外提供物业服务。“我们公司过去20年从未出售过房产。”科兴工作人员表示。

腾讯于2013年入驻科兴，当年微信刚刚打开市场。刘滔起初并不清楚腾讯在科兴的主要业务。“大约在2014、2015年之后，我才了解到，腾讯最核心的业务和盈利增长点是其游戏部门。”虽然TME腾讯音乐等部门也设在科兴，但最受瞩目的始终是游戏部门，包括魔方工作室群和光子工作室群，员工总数过万，占据了园区约四分之一的面积。

2013年至2018年是科兴的快速发展期，恰逢“大众创业、万众创新”的浪潮，众多科技公司纷纷涌入科兴。柔宇科技在此起步，后在龙岗建厂；富途证券初期租赁面积不大，后扩展至数万平方米，市值一度突破千亿；创梦天地、大梦龙途、点触科技等游戏公司也在此聚集。

随着企业数量的增加，园区内的人流量也随之攀升。2019年前后，科兴的人流和出租率达到顶峰。“人流量最多时曾达五六万人，出租率也一度爆满。”刘滔回忆，当时科兴的夜晚灯火通明，晚上八九点就很难打到车。科兴一度被誉为“现象级园区”，代表着深圳的活力与特色，甚至被称为“中国加班第一楼”。

然而，租金的下降趋势比人流高峰期来得更早。

从2012年到2018年，科兴的租金持续上涨，在2018年10月左右达到顶点后开始回落。科兴方面将2018年的租金下跌归因于贸易战的影响。2019年，科兴的租金再次出现较大幅度下调。2020年新冠疫情期间，由于园区内互联网企业众多，租金收入反而有所回升。2022年，房地产“三条红线”政策的持续发酵，导致科兴租金再次出现波动。

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伴随人流的增长，科兴G层的商业配套也日益繁荣。一位在科兴工作了十几年的游戏公司员工回忆，2013年时，园区内餐饮选择有限，只有几家店铺，与周边其他园区并无太大差异。

鼎盛时期，G层的阿嬷手作经常排起长队，美食街、咖啡馆、KTV等业态相继入驻。在科兴全职从事保洁工作的张丽，中午会去G层快餐店兼职，帮店家打饭、洗碗，每小时能赚20元并解决午餐。六年来，她见证了许多店铺的兴衰，但园区内总有餐饮店需要小时工。

外卖平台的兴起也改变了餐饮业态。过去，一个园区约需预留5%的面积用于商业配套，外卖普及后，这一比例有所下降，园区不再需要如此多的餐饮底商。“有外卖平台可以解决这个问题，它能集合整个区域的力量来服务园区，不一定需要园区自建商业。”刘滔解释道。

过去，科兴的晚餐消费十分火爆，加班至深夜的员工用餐需求旺盛。但自2022年起，堂食比例持续下降。即使白天人流量恢复，晚餐时段的客流量也难以回到从前。

腾讯搬离后，商业收缩的趋势更加明显。G层的阿嬷手作不再人潮涌动，多数餐馆客流量锐减，部分店铺因难以为继而撤离科兴。“人流从5月中旬开始逐渐减少，地下车库的车辆也少了许多，以前停车位爆满，现在空了很多。”张丽也观察到了这些变化。

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如何适应互联网公司的作息节奏，一直是科兴运营的重点。科兴拥有一些不显眼却至关重要的基础设施，在建成之初，这些设施在国内堪称先进。

例如，空调系统是不可或缺的服务之一。互联网公司上下班时间不固定，常常工作到深夜甚至凌晨。写字楼的中央空调通常是整栋楼统一开关，若科兴按普通写字楼的模式到点关机，将无法满足需求。

科兴是国内最早采用水蓄冷系统的园区之一。园区地下建有两个约10米深的水池，可储存6万立方米的水。在电价较低的用电低谷期，制冷设备将水冷却至4-7摄氏度储存；在用电高峰期，则利用这些冷水为大楼供冷，减少主机运行时间，节约电费。蓄冷还能提前储存冷量，在中央空调关闭后仍可随时取用，使园区供冷更加灵活，无需主机整夜运转。

电力系统也为不间断运营而设计。园区从不同变电站接入了5条电力专线，自建成以来从未发生过停电。这对入驻科兴的科技企业至关重要，腾讯的机房供电不能中断，部分互联网公司的数据中心也设在科兴。

科兴园区拥有5000多个停车位。为提高效率，园区在建成后便采用了车牌识别的无卡系统，是国内较早应用此技术的园区之一。

除了硬件设施，物业的经营服务也配合游戏公司的需求。多位游戏公司员工提到，在企业有重要产品上线时，科兴会主动配合进行园区布置，且是免费的。腾讯《无畏契约》上线时，东门中庭曾摆放了一个动态的巨型KO雕塑；《三角洲行动》上线时，中庭布置了一架游戏中的直升机模型；创梦天地《卡拉彼丘》手游上线时，园区入口也装饰了主题元素。

科兴将这种做法归结为园区与企业的关系。“我们认为与客户之间是合作共生的关系，而非传统的商业物业租赁关系。”

然而，“共生”也意味着代价：当最大的“共生体”离开，其余部分将经历调整。

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腾讯的搬迁是刘滔在负责科兴运营工作以来遇到的最重大事件。“这是我们最大的不确定性，但从园区打造的角度看，也是最大的机遇。”他表示。

搬迁分批进行。2025年10月，魔方工作室群作为首批部门迁入企鹅岛；至2026年春节前后，光子工作室、IEG Global及数十个中台部门将陆续迁出。搬迁工作多安排在周末，前后历时将近一年。

数据显示，科兴鼎盛时期整体出租率接近99%，写字楼均价可达180元/平方米/月，房源供不应求，议价空间极小。截至2026年6月，据中介报价，科兴写字楼租金区间集中在115至130元/平方米/月左右。

科兴方面认为，尽管腾讯规模庞大，但其离开不足以左右整个科创园区市场。“租金价格是市场形成的，并非由单一企业决定。”

刘滔也看到了腾讯搬走后科兴的另一面。“我们也看到园区注入了新的活力。”他表示，过去腾讯占据的比例很大，园区许多服务是为其量身定制的，例如其食堂仅对内部员工开放。“腾讯离开后，我们将更加开放，整个园区的生态也会更加多元化。”

科兴当前最紧迫的任务是引进新企业。科兴认为，商业、人流和消费等问题的根源在于出租率。科兴的招商对象覆盖各类企业，从提供免租金的初创团队，到需要申请补贴的中小企业，再到上市公司级别的大客户。他们不打算以企业规模设限，而是希望吸引各种类型、各种规模的企业入驻。

例如，园区内从事新能源业务的易储公司原本在两栋楼分开办公，一直希望集中入驻。腾讯退租后，易储向科兴提出了扩租需求。同时，也有外部企业得知有大面积空置后主动前来洽谈。

腾讯退租的楼层需要进行整体翻新。刘滔介绍：“装修中可见的部分，包括电梯轿厢、门套、灯光等，都将进行整体改造。”部分空间将留给需要整层办公的大型企业自行装修，另一部分则会改造成拎包即可入住的标准化工位，以满足中小团队的需求。

科兴面临的市场环境比七年前更为复杂，全国写字楼和科技园区的空置率均处于高位，科兴三年前已进入存量运营阶段。空置的直接后果是租金收入的损失，并可能引发配套商业人气下降、设施因使用率低而老化，以及园区整体品质下滑等连锁反应。

然而，刘滔对此并不过于担忧。他认为这是市场发展到一定阶段的必然结果，并坚信科兴拥有扎实的基础：地处南山核心地段，与地铁站零距离，加上多年积累的服务经验和良好口碑，相比大多数园区具有更强的竞争力。

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除了腾讯之外，科兴还聚集了众多上市游戏公司，游戏产业一直是其特色之一。在腾讯搬离之前，科兴就已计划在园区内设立游戏孵化器。

2026年4月3日，“Gametopia 游托邦”的牌子正式挂在科兴A1栋13楼。这是一个面向初创团队的游戏孵化器，一期占地5000平方米，由南山区工信局和科兴联合发起，创梦天地负责运营。

“游托邦”的名称由南山区工信局提出。该项目由三方构成：科兴提供空间和基础服务，创梦天地贡献行业资源和运营能力，南山区则提供政策支持。

创梦天地高级副总裁、游托邦总经理严佩诗表示，“游托邦”项目推进了一年，创梦天地于今年3月最终确定负责运营。加入后，创梦天地仅用三个月时间便完成了落地——4月正式揭牌，5月举办首期路演，6月开始有企业入驻。

“游托邦”的设立与腾讯搬迁有一定关联，但更多的是科兴乃至南山区对当地游戏产业未来发展的深思熟虑。腾讯的退出留下了一片空白，需要新的企业来填补。科兴目前的规划是，年营收在2000万至5亿之间的企业可入驻总规模5万平方米的产业合作园；更早期的初创团队则进入孵化器，而“游托邦”正是后者。

在科兴期间，作者恰逢“游托邦”的一次路演。有意入驻的团队轮流上台展示项目，由评委打分。17个团队中有7个专注于AI原生游戏，不少团队的核心成员来自腾讯，其中几位创业者过去就在科兴工作。

严佩诗将“游托邦”与其他城市的孵化器进行比较，认为其具备三大优势。首先是地理位置：科兴位于南山核心区域，配套成熟，游戏和AI团队的核心成员多具备高学历和大厂背景，且许多已在附近安家。其次是南山区的政策落地能力：包括首年低成本办公空间、按投流额补贴的“流量券”、补贴AI算力的“模型券”，以及针对个人的“人才补贴”，均有详细的落地细则和预算。第三，创梦天地自身是游戏公司，能更深入地理解初创团队的需求。

几乎所有受访者都表示，南山区真正理解游戏产业及其企业。在其他地区，游戏公司常面临不被理解的困境：缺乏厂房，固定资产不多，财报上常年亏损。一位从事发行业务的创业者提到，在某些地区办理贷款或开户时，对方看到报表会产生疑虑，不解为何资产如此之少，也无法提供抵押。税务部门也可能因研发型公司前几年亏损的常态而进行电话询问或实地检查，怀疑是否存在偷税漏税。

在南山区，这类误解较少。首批入驻团队之一的刘星于今年3月成立公司并落户南山区。融资到账后，他前往中国银行开立对公账户。他回忆，起初银行客户经理对这家二十余人的新公司每月要支付一百多万工资感到困惑，认为“像是骗子公司”。但当银行人员实地考察后，便理解了这是一家游戏公司，并为其开辟了特批通道，还询问是否需要贷款。刘星认为，全国真正能够理解游戏公司财务报表的区域，仅限于深圳南山、上海徐汇和成都高新等少数几个地方。

严佩诗对“游托邦”、科兴、南山区乃至深圳的未来持乐观态度。她指出，深圳近期发布的数据显示，去年（2025年）常住人口增加了近26万，位居全国第一。南山区作为深圳的核心区域，在GDP、增长率和上市公司布局等方面表现优异。“无论是从深圳还是南山来看，大家都不必过于焦虑。”

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张丽在科兴从事保洁工作已有六年。腾讯搬离对她而言并未带来特别的感受。“人少对我们的工作影响不大。”腾讯有自己的保洁团队，搬走时也一并离开了。张丽的月工资为3600元，加上兼职收入可达四五千元，公司提供住宿，午餐在兼职饭店解决，每月还能略有积蓄。她并不担心腾讯搬走的影响，在今年5月合同到期后，物业又与她续签了两年。

刘雪是腾讯的一名员工，她在科兴工作了五年，从实习生晋升为正式员工，工位也从C座换到了D座。搬到企鹅岛几周后，她第一次回到科兴，约作者在G层的润园四季椰子鸡用餐。“我周末来科兴吃饭，会被朋友笑话，觉得我太奇怪了吧？放假还要来科兴。”

刘雪搬到企鹅岛后，最怀念的是科兴的厕所——干净、宽敞、无异味。她居住在宝安与南山的交界处，过去通勤至科兴约半小时。搬到企鹅岛后，物理距离缩短，通勤时间反而延长。岛上没有地铁直达，只能依靠打车或班车。“那边的交通很不方便，一路红灯很多，比来科兴还要慢。晚上10点以后，打车通常需要半小时以上，即便我是滴滴V7会员，因为大家都差不多，就看谁运气差了。”

企鹅岛虽然更新、更现代化，员工公寓月租两千多元，部分甚至能看到海景，但换一个园区意味着需要重新适应。刘雪熟悉科兴哪部电梯的程序“比较笨”，知道中午哪家餐馆最快能吃完，知道冬天在哪里晒太阳最舒服。这些都需要时间在新园区重新建立。

“这里有太多回忆了。”她说道，两人正漫步在科兴G层，她感觉回到科兴有种“忆苦思甜”的意味。走过过去每天经过的餐馆和咖啡店，她开始聊起这里的人，有些人跟着搬去了企鹅岛，有些人已经离职，还有些调往了其他城市。她提到一位能力很强的同事，承担了团队60%的KPI，但因是外包身份，月薪8000元，一直未能转正。还有一位朋友，20岁出头就在腾讯升至高职，两次绩效拿到最高分，却辞职了，因为觉得工作内容并非所愿。离职后，他陷入了恐惧，担心过去的成功只是运气，不敢再面试新工作，害怕被拒绝会证明一切只是偶然。

两人边走边聊，不自觉地走到了C座楼下。她像往常一样拿出工卡刷闸机，但没有反应；换个入口，同样无效。“我的工卡已经失效了。”她站在闸机外向里望去，里面已是拆除后的景象，天花板露出钢架。

她想去看一样东西。当年她在此面试时，正值上一届世界杯，隔断上贴着一张梅西的照片，她是梅西的球迷。如今又是一届世界杯。两人从消防楼梯爬上六楼，过去凉爽的工区被五月的闷热取代，门已上锁。

两人趴在门缝向里看，梅西的照片已经不见了。

（为保护受访者隐私，文中刘滔、张丽、刘雪均为化名）